北京土拍开门红：住总、中建、港中旅90亿分羹与东城上新
观点网春节假期归来，各地土拍序幕也逐渐拉开。最近两天，北京已有三宗宅地成交，总成交价达90.225亿元。相比起前一日冷门的顺义新城地块，2月22日北京土拍市场终于热起来了。当天下午，海淀北部中关村翠湖科技园B地块由港中旅摇号竞得，成交情况为28.865亿元+1万平方米现房销售，溢价率15%。大兴区西红门镇地块同样价格触顶，由中建壹品以48.76亿元价格拿下，溢价率15%。冷热依旧过去几年，中建玖合、中建信和、中建智地、中建壹品等“中建系”动作频频，在土拍市场收获颇丰的同时，也赚足市场眼球。此次中建壹品再次出手，拿下大兴西红门镇地块。大兴区西红门镇DX04-0102-6035地块的报名企业略少，但也达到了9家，中建三局、建发、兴创、铁建、中铁、住总、中海、华润、方兴亦城（金茂）等均有出现。地块土地面积约4.7万平方米，建筑控制规模11.76万平方米，容积率2.5，控高45米，销售指导价为6.6万元/平方米。海淀北部中关村翠湖科技园B地块土地一级开发项目HD00-0305-0024地块由中国旅游集团旗下港中旅竞得。事实上，这张新面孔也是老熟人，2019年6月，港中旅就曾在京布局，拿下亦庄一宗限竞房项目。彼时成交价30.6亿元，溢价率39%，成交楼面价38957元/平方米，是港中旅在京首次摘得住宅地块，项目案名为“中旅·亦府”。此次二度进京，港中旅摘得海淀翠湖科技园地块，容积率1.8，控高36米，无配建，土地面积约2.53万平方米，规划建筑面积约4.55万平方米，销售指导价8.5万/平方米（同现房）。该地块共有海开、建发、铁建、金隅、中海、中建一局、港中旅、中交、保利、金茂等十余家企业报名。地块周边新房在售的有中海富华里、栖海雲颂，价格都在8.2万元/平方米上下。这两宗地块成交之前，2月21日，北京住总以12.6亿元摘得北京市顺义区顺义新城第1街区01-03-21地块，楼面价2.22万元/平方米。该地块共有金茂、住总、保利3家房企参与报名竞拍，但另外2家房企没有参与出价，最终由北京住总以底价摘得。地块土地面积28400平方米，规划建筑面积56800平方米，销售指导价4.6万元/平方米，可上下浮动8%。数据来源：观点指数整理高溢价触顶与底价成交，三宗地块有着明显的冷热不均。据业内人士分析，其中可能有一部分位置和周边配套的原因，但影响不是很大。“住总拿的顺义地块周边配套也相对来说比较成熟，是发展了三十多年的老城区。其实核心还是在于市场的供需关系，和购房者的预期。”合硕机构首席分析师郭毅也对观点新媒体表示，西红门和海淀翠湖本身供应就比较少，市场也一向需求比较旺盛，西红门有地铁和教育资源的规划，又是成片区开发的一个全新住宅区，不会存在更多新社区和老旧小区间相互混杂的这种现象，所以市场需求一向比较旺盛。“相比之下，这两年顺义的土地供应量相对比较集中，再加上顺义地缘的改善需求总体来讲基数不是很大。前期大量项目上市之后，对于片区内市场需求是存在一定程度的透支，以及存在供应饱和的状态。”相比之下，住总摘得的新地块，虽然位置相对比较优越，而且周边配套也比较成熟，但是从市场需求度和成交量流速表现来看，其实很难实现很快速、高周转。对于今年北京的土拍市场，郭毅预计应该还是会出现冰火两重天的局面。东城“独苗”也是在这两天，北京市公布了2024年第一批拟供应商品住宅用地清单，共涉及23宗地块，土地面积约为140公顷，预计建筑规模达到285万平方米，将于2月21日至5月31日供应。区位分布上，本批次地块有9宗位于中心城区，而且时隔多年后东城区终于“上新”，收获了颇多关注。据了解，北京市东城区近年来鲜少有住宅用地公开出让。观点新媒体查询发现，最近一次还是2017年7月成交的永外大街地块，竞得人为北京润置商业运营管理有限公司、招商局地产（北京）有限公司和北京碧桂园广盈置业发展有限公司联合体（华润招商碧桂园），成交价38.4亿元，该地块项目即为“永定府”。再往前追溯即为2012年4月成交的东城区香河园3号地块，竞得人为南昌市政公用投资控股有限责任公司，成交价19.15亿元，项目为“使馆壹号院”。数据来源：观点指数整理虽同在东城区，上述两宗地块成交时的热度明显有着冷热差距。其中，永外大街地块位于南二环外侧，紧邻北京南站，土地面积约4.25万平方米，建筑控制规模7.36万平方米，其中居住建筑规模约3.77万平方米，均建设为普通商品住房，该地块要求70%房源需为90平方米以下中小户型。根据当时报道，甚至有已经报名的企业选择放弃，未到达拍卖现场。最后，地块由上述华润招商碧桂园联合体竞得，溢价率不足1%。根据挂牌文件，该地块还要求竞得人须代建7000平方米燕墩博物馆，建成后无偿移交东城区文化委员会使用，以弥补区域文化设施不足的短板。在“限房价、竞地价”的要求下，项目利润空间更被压缩。东城区香河园3号地块则是另一番景象，万科、首开、首创、华远、懋源、鑫苑等近十家企业（联合体）参拍，最终成交价格的溢价率达43.05%，成为北京住宅用地的楼面价地王。基于过往两宗地块的市场情况，本批次推出的东城区地块又将收获怎样的表现？从北京市规自委披露的信息来看，东城区金鱼池二期西土地一级开发项目DC-0127-0101地块位于东城区天坛街道，临近天坛公园和十一中学，处于地铁珠市口站和桥湾站之间。地块用地规模仅有0.3公顷，规划地上建筑面积0.56万平方米。此外，地块规划用途为F2公建混合住宅用地，按照相关解释，该类型用地要求公建为主占70%，住宅占30%。“东城地块虽然面积较小，而且是混合性质地块，但毕竟位于主城区，地块本身还是具备绝对的稀缺性和比较好的市场前景，未来参拍企业数量应该不会太少。”郭毅表示：“加上体量比较小，相对来说地价款也不会太高，总的来说还是会吸引到更多有资金实力且有意愿的房企来参拍。”
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