观点与安联投资汤继成对话：2024年重点稳定房地产行业
编者按：2023年，是中国经济在三年疫情后的第一年，身处诸多外部环境和内部发展的压力，但经历艰难，我们更应坚定信心。在谷底，走向上的路。观点新媒体继续策划和推出年度系列报道——“谷底一年”，以求全面与深刻聚焦在困难时期里，优秀企业群体的坚强与坚韧，它们遭遇坎坷，心向美好。与此同时，我们亦将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读中国经济与行业未来发展。观点网中国2023年国内生产总值（GDP）同比增长5.2%，略高于目标5%。但外围环境风高浪急，加上房地产市场的问题仍未解决，始终为2024年带来忧虑。安联投资亚太区高级经济师汤继成指，如果房地产行业继续萎缩，仍然会拖累经济环境和需求，政府应重点稳定房地产行业，支持具前景的工业和服务业发展，以推动中国经济转型。过去的2023年，中国经济踏上复常的重要一步。市场憧景会出现快速反弹，但在外忧内患夹击下，复苏步伐比预期中温和。来到2024年，不少投行均对今年经济展望较为保守乐观，当中不乏房地产市场疲软的原因。汤继成也认为，2024年中国房地产行业仍将处于“调整阶段”，这意味与2023年同期相比，大部分主要指标，如土地销售、住房销售、新开工项目、项目竣工等，将维持收缩趋势，进而拖累整体增长动力和经济环境。房地产行业疲弱将抵消绿色能源、数码经济以及扩张性财政政策推动的大规模基础设施投资等行业的正增长。“我同意市场观点，即中国增长动力相比以前有所放缓，但背后主因之一是‘去房地产化’的经济转型，并非因为经济结构性竞争力不可逆转的下跌。”过去一年，房地产出现了供求关系发生重大变化的新形势。房地产行业投资信心仍未改善，商品房市场表现不及2022年。全国房地产开发投资约11.09万亿元，同比下降9.6%；全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，销售额创2016年以来新低。汤继成又指，房地产行业仍然是中国经济面临的最大风险，不仅抑制房地产投资的增长，也减少地方政府土地销售收入、削弱经济中的财富效应，并拖累钢铁、水泥、家居用品、房地产服务等许多其他工业和服务业的需求。在舒缓房地产市场的问题方面，他认为，房屋完工对于维持购房者在一级市场购买房屋的信心至关重要，亦对于为现金短缺的房地产开发商提供流动性尤为重要。故推进保障性住房和城中村改造有助于更多样化使用现有住房存量，并增加新开工住宅。而抵押补充贷款的落实，表明政府决心保障房屋发展项目完工并促进新住宅建设，这是稳定房地产行业的重要基石。近年一直有声音将中国这几年的情况与90年代的日本比较，但汤继成直言，即使上世纪90年代初的日本和现在的中国有许多相似之处，但两者之间存在重大差异，因此无法进行直接比较。最大的分别就是中国房地产泡沫并没有如当年的日本一样破裂，而是受到遏制。在中国，因为政府对房地产销售和融资管道设置限制，导致高杠杆的房地产开发商陷入流动性问题要面对破产风险。由于高危房地产开发商的任何破产和清算都受到密切监察和行政控制，因此土地和房地产价格并未大规模崩溃。他续称，第二个关键差异是泡沫破裂前日本和中国银行体系的应变能力。日本银行对90年代发生的企业贷款违约激增毫无准备，只对房地产贷款计提了最低限度的贷款损失准备金，而承受损失的股本缓冲也相对薄弱。相比之下，在政府指导下，中国的银行长期以来一直密切管理对房地产开发商的风险敞口，并拥有更高的贷款损失准备金和股本基础，以抵御潜在的信贷损失。因此，中国亦不会在未来几十年像日本般陷入经济低迷。他指，未来几年中国经济仍将维持温和增长，需要政府的扩张性财政和货币政策刺激来支持，直到房地产行业能够达到“较低”的供求平衡点，并在整体经济占比下降。汤氏补充，相信政府可能会将今年官方增长目标设定在“5%左右”的较高水平，以防止经济增长急速放缓。但随着2024年全球经济增长可能进一步放缓，中国房地产行业继续萎缩，认为这个目标将面临挑战，但并非不可能。据统计，当前国内金融机构普遍预测2024年中国经济增速是5%左右，境外金融机构包括IMF、OECD，以及高盛等投行的预测普遍在5%以下，4.5%-4.8%左右。汤继成认为，中国政府将很快实施新一轮政策利率和存款准备金率下调以进一步缓解中国货币市场状况，而同时政府也可能增加借贷，当中更多由中央政府承担，以支持基础设施投资进一步增长。同时，市场预期美联储将在2024年下调美国政策利率，这将有助于缩小中美利差，并容许中国政府在不影响货币稳定性下实施宽松政策。1月24日，中国人民银行决定，自2024年2月5日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.0%；自2024年1月25日起，分别下调支农再贷款、支小再贷款和再贴现利率各0.25个百分点。另外，汤继成不认为政府会推出大规模刺激消费的措施，因为这并不能解决住户增加存款的根本问题。反而只要当住户认为经济疲弱的最坏时期已经过去时，便自然会恢复投资和消费。市场应重点关注绿色能源、数码产业等新兴经济增长动力，这些领域正在快速增长，并很可能成为未来中国经济增长的新支柱。以下为观点新媒体对安联投资亚太区高级经济师汤继成先生的访问实录节选：观点新媒体：可否分析一下2024年中国经济的走向？汤继成：步入2024年，我认为中国房地产行业仍将处于“调整阶段”，这意味与去年同期相比，大部分主要指标，如土地销售、住房销售、新开工项目、项目竣工等，将维持收缩趋势，进而拖累整体增长动力和经济环境。房地产行业疲弱将抵消绿色能源、数码经济以及扩张性财政政策推动的大规模基础设施投资等行业的正增长。我同意市场观点，即中国增长动力相比以前有所放缓，但背后主因之一是政府决定在2020年初开始进行“去房地产化”的经济转型，而并非因为经济结构性竞争力不可逆转的下跌。我认为，未来几年中国经济仍将维持温和增长，需要政府的扩张性财政和货币政策刺激来支持，直到房地产行业能够达到“较低”的供求平衡点，并在整体经济占比下降。市场应重点关注绿色能源、数码产业等新兴经济增长动力，这些领域正在快速增长，并很可能成为未来中国经济增长的新支柱。观点新媒体：面对后疫情时代全球经济的新趋势、新变化、新挑战，中国该如何应对？汤继成：从新冠疫情中，可见一些主要发达市场经济体可利用在全球金融市场的固有优势地位，以进行廉价借贷、将财政负担货币化，以及向公众派发现金来支持经济活动。这种行为导致发达市场在成本推动和需求拉动下，面临庞大通胀压力，其不良影响通过各种贸易和投资管道蔓延至世界其他地区。可幸的是，中国政府没有采取类似策略，而是在疫情中维持谨慎的财政和货币政策，这就是中国通胀压力并未失控的原因。相反，中国经济的“去房地产”转型严重削弱国内需求，导致通缩和价格压力减弱。展望未来，我认为中国政府将提供必要支援以稳定房地产行业，适度放松财政和货币状况，同时通过中央或地方政府提供必要的财政支援，以促进基础设施投资，从而在未来几年维持可接受的增长速度。此外，中国政府还将推出更多对高科技、绿色能源、先进制造、人工智能等关键战略领域的财政和政策支援，以提高中国经济的整体生产力。观点新媒体：中国2024年经济的风险主要来自哪些方面？内房是否仍然是最大的负面因素？汤继成：房地产行业仍然是中国经济面临的最大风险。房地产业持续萎缩不仅抑制中国房地产投资的增长，也减少地方政府的土地销售收入、削弱经济中的财富效应，并拖累钢铁、水泥、家居用品、房地产服务等许多其他工业和服务业的需求。政府因此正试图稳定房地产行业，将房地产投资、需求和价格引导至一个“较低”的平衡点，并减少经济对该行业的依赖。但只要房地产行业继续萎缩，该行业便仍然会拖累经济环境和需求，并需要政府对其他行业的增长支援政策来抵消相关负面影响。观点新媒体：传政府考虑允许向内房提供无抵押贷款，如果措施落实，特别是向困境民营房企提供更多此类贷款，对于内房及内银有什么影响？汤继成：我不认为政府会对困境民营房企直接提供无抵押贷款。反而，中国人民银行会向政策性银行提供抵押补充贷款（PSL），以协助房地产开发商完成房地产发展项目，兑现对购房者的预售承诺，并为保障性住房和城中村改造提供资金。我认为房屋完工对于维持购房者在一级市场购买房屋的信心至关重要，亦对于为现金短缺的房地产开发商提供流动性尤为重要。推进保障性住房和城中村改造也有助更多样化使用现有住房存量，并增加新开工住宅。总而言之，我认为抵押补充贷款的落实，表明政府决心保障房屋发展项目完工并促进新住宅建设，这是稳定房地产行业的重要基石。谷底一年 | 在谷底，走向上的路。
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